各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、单位，市属各派出机构：
《金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置方案》已经政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。
附件：房屋楼层系数表
银川市金凤区人民政府办公室
2016年9月29日
金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置方案
为提高失地农民拆迁安置工作效率，有效化解市场存量房, 早日完成被拆迁群众安置任务。根据银川市人民政府办公厅专题会议纪要（2016年3月25日第27期）及《关于印发银川市购买存量住房稳步推进棚户区改造工作方案的通知》（银政办发[2015]83号）的文件精神，结合金凤区实际情况及被拆迁群众的意愿，制定如下安置方案：
一、安置对象及规模
根据银川市人民政府《2016-2017年保障性安居工程建设项目计划表》，结合金凤区实际情况，不再新建平伏桥四期、长城中路二期、盈南三期三区安置区，在以上安置区安置的高桥村、五里台村、盈南村、砖渠村、魏家桥村、平伏桥村拆迁群众，改为采取政府回购存量经济适用房和限价商品房及存量商品房解决安置问题；水利小区计划采用货币补偿进行安置。
本次的具体安置对象及数量为：一是2009年实施的增减挂钩一期项目拆迁后尚有高桥村未安置面积4.6万平方米，五里台村未安置面积1.58万平方米，盈南村未安置面积2.7万平方米；二是增减挂钩二、三期项目拆迁的砖渠村6、7、10-12队4.35万平方米、魏家桥村1-3队3万平方米、平伏桥村12、13、18-21队8.8万平方米；三是水利小区改造拆迁未安置面积约0.67万平方米。以上总计应安置面积为25.04万平方米
二、回购存量房资金及来源
根据《银川市棚户区货币化安置试行办法》，金凤区棚户区改造项目均为集体土地的房屋征收，由应安置面积及应安置面积单价确定货币化安置补偿金额。金凤区棚户区存量房回购及安置项目共需回购存量房约2800套，共需资金约11.65亿元，资金来源为申请国开行棚户区改造项目贷款资金约9.3亿元（占总投资的80%），以及申请中央和自治区财政安排的住房保障专项补助资金及市财政预算资金。
三、组织领导
为高效规范实施金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作，成立金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组，领导小组成员如下：
组 长：赵会勇 金凤区党委副书记、政府代区长
副组长：刘学礼 金凤区政府副区长
成 员：窦丽英 金凤区财政局局长
于建华 金凤区审计局局长
张 荣 金凤区拆迁安置办公室主任
孙 刚 金凤区国有投资控股有限公司董事长
王 彬 金凤区黄河东路街道办事处主任
杨丽娟 金凤区长城中路街道办事处主任
孔淑侠 金凤区满城北街街道办事处主任
马春花 银川市国土资源局金凤分局副局长
领导小组主要负责棚户区改造项目存量房回购的摸底排查、价格核定及认购、监督检查、回迁安置等工作。
金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组办公室设在金凤区国控公司(即项目实施单位)，主要负责存量房回购、资金筹措、项目审批、协调联系等相关工作，拆迁办负责未安置面积审核、协议签订及回购存量房的安置工作。
四、存量房回购及安置方案
（一）回购原则
1.坚持“公开、公平、公正”和“同位置比质量、同质量比价格”的原则。
2.充分尊重民意的原则。在存量房选择、补偿价格、安置方式等方面尊重拆迁群众意愿，确保信息公开，保障居民的合法权益。
3.回购存量房应优先选择购买存量经济适用房、限价商品房，不足部分再从辖区其他住宅小区存量商品房中进行回购。
4.坚持满足中低收入家庭住房需求，以中小户型为主的原则。
5.坚持规划设计合理，配套基础设施齐全，满足使用要求的原则。
6.坚持就近购买存量住房的原则。购买存量住房作为棚户区安置房源的，应结合拆迁区域就近选择，就近安置。
7.坚持合理定价原则。以不高于存量房所在区域同品质在售普通商品住宅平均销售价格为基价，采用最低折扣、最高限价、单一价格等形式，合理确定存量房回购价格。
（二）安置房源应具备以下条件
1.已建成或基本建成；五证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证）；符合抗震设防、建筑节能等强制性标准的住房；
2.水、暖、电、气基础设施齐全；
3.房屋产权明晰，无纠纷；
4.必须在12个月内交付使用。
（三）回购房源及购买方式
通过对未解决安置面积的拆迁群众进行了摸底调查，结合现有存量房源位置、户型、面积、层高及拆迁群众回购意愿，拟分两期实施，2016年第一期计划回购的存量房面积19万平方米，其中经济适用房和限价商品房14万平方米，存量商品房5万平方米。
1.存量经适房和限价房的购买方式：以银川市住建局开发建设的经济适用房和限价商品房作为安置房源。分别为高桥保障房、丰盈保障房、五里宜居、平伏桥限价房、居安家园限价房。按照银川市物价局审定的房源价格及房屋面积，直接签订购买协议进行安置。
2.存量商品房的购买方式：如被拆迁群众选择商品住房安置的，按照以下方式购买：
（1）商品房房源距离拆迁区域不超过3公里且住房销售价格不超过4500元/平方米。
（2）商品房房源须纳入银川市住建局存量房房源库。
（3）拆迁点周边存量房源有2处及2处以上的且提供住房面积、套数大于购买计划的采用竞争性谈判方式确定购买房源及价格；拆迁点周边存量房源只有1处的或一处以上且提供住房面积面积、套数合计等于或小于购买计划的，采用单一来源采购方式确定购买房源及价格。
（四）具体要求
1.户型、位置要求。回购户型以60-90平方米左右的中小户型为主，同时结合房屋征收面积和实际安置需求，可适量回购130平方米以内的户型。同时充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需求，选择回购公共交通体系完善，水、电、暖等生活服务设施齐全的项目。
2.规范回购程序。一是由金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组办公室认真调研房地产市场，选择符合要求的存量经济适用房、限价房、商品房项目作为候选回购对象；二是拟定回购及安置方案上报银川市人民政府购买存量房及房屋安置工作领导小组审批；三是签订回购协议，确定资金来源，按程序进行购买和安置。
3.回购房源价格确定。回购经济适用房及限价商品房的，由市发改部门对拟购买的房源按成本价进行审核，上报银川市人民政府购买存量房及房屋安置工作领导小组审批；回购存量商品房的，由金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组委托评估公司按照建设成本、土地费用、税金、利润等因素合理确定，原则不得高于区域内同类普通商品住房销售价格，商洽回购价格并提交金凤区政府常务会议审议，将审议通过的回购房源和价格上报银川市人民政府购买存量房及房屋安置工作领导小组审批。
4.加强监督检查。各有关部门要对拟回购项目，从勘察设计到施工验收，进行全面监督检查，严把工程质量关，严格项目建设程序，严控回购价格，确保回购质量高、保障好、价格优的棚户区改造安置住房。
5.完善档案管理。各有关部门要按照住房保障档案管理有关要求，加强棚户区改造安置住房档案管理配套制度建设，对回购房源进行登记建档，并建立电子档案，确保真实完整记录回购安置全过程。
6.强化信息通报。金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组办公室及时将安置住房回购情况上报金凤区人民政府，确保回购安置工作顺利进行。
五、回购流程及结算方式
（一）签订棚户区改造项目货币化安置协议。在核定未安置面积后，与棚户区居民重新签订货币化安置协议，明确安置面积、拟安置地点、安置时间、搬家费、过渡费、货币化补偿金额等事项。
（二）货币化补偿金额的确定。根据周边康居安置房建设平均成本，及周边普通商品住房评估价格综合确定（各占50%）应安置面积单价，并根据应安置面积确定货币化补偿金额。
（三）通过政府统一购买存量住房，安置棚户区居民。由金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组办公室与银川市住建局（或房投公司）、开发企业签订《金凤区棚户区改造项目存量房回购协议》（简称回购协议）。明确存量房交房时间、建筑面积及办理产权证等事项。
（四）由金凤区拆迁办负责协调涉及存量房安置的街道办事处、村（居）委会，做好回购房屋分配、安置工作。
（五）购房款的支付。依据《回购协议》，由金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组办公室将购房款支付给房源提供方。棚户区居民用于抵顶安置房屋的金额不得低于货币化安置金额的90%，安置房源总价高于货币化安置金额，由棚户区居民向房源产权单位一次性补交。
（六）其他费用的支付。棚户区居民货币化安置金额的余额部分，由金凤区棚户区改造项目存量房回购及安置工作领导小组办公室核算后，通过金融机构或财政部门直接支付给棚户区居民。
六、其它事项
（一）由于2015年以前新建的安置房均具备简单装修条件，而现有存量房全部为毛墙毛地。为此，对于回购存量经适房、限价房及商品房解决安置需求的棚户区居民，每平方米给予150元的装修补偿金。
（二）回购存量房购买单价以房源均价为准，各小区楼层价格在均价的基础上按系数进行定价（楼层系数表见附表二）。
（三）棚户区居民选择保障房阁楼安置的，阁楼价格以房源均价×楼层系数×建筑面积×面积系数（0.8）进行折算。
（四）棚户区居民选择存量住房安置的，免收产权登记费，购房成交价格不超过货币化安置金额的，对新购房屋免征契税；购房成交价款超过货币化安置金额的，对差价部分按规定征收契税。
（五）选择回购用于安置的存量经济适用房、限价商品房房源，取消政府所占产权部分，统一办理经济适用房房产证，销售价格按经适房价格执行。
（六）本方案未尽事宜参照《银川市购买存量住房稳步推进棚户区改造工作方案的通知》（银政办发〔2015〕83号）及《银川市棚户区改造货币化安置试行办法》执行。