银川市金凤区人民政府

           行政复议决定书

银金政行复决字[2024]014号

申请人：银川市XX房地产有限公司

法定代表人：冯某某（总经理）

地址：银川市XX街XX巷8#

联系方式：139XXXXXXXX

委托代理人：曹某某（该公司工作人员）

联系电话：130XXXXXXXX

被申请人：银川市金凤区综合执法局

法定代表人：袁旭，该局局长

地址：银川市金凤区上海路与满城街交叉口向东200米

申请人行政复议请求：

申请人请求依法撤销被申请人银川市金凤区综合执法局作出的银金综行罚决字[2024]第411001号《行政处罚决定书》，并重新审理该案。

申请人称：一、申请人并未交付使用案涉XX城15#、16＃办公公寓楼，被申请人认定申请人交付使用明显错误。

XX城15#、16＃办公公寓楼的施工单位为XX省XX建设集团股份有限公司，施工单位在施工结束后并未向申请人交付，而是自行将XX城15#、16＃办公公寓楼一至三层商业网点出租给第三方使用。因此，是施工单位自行占有使用XX城15#、16＃办公公寓楼，申请人根本不存在交付使用该楼宇的行为。

二、施工单位实际使用的房屋面积仅为1766.29m2，被申请人按照15#、16＃办公公寓楼全部面积26824.72m2的工程合同价款计算罚款金额明显错误。

根据《建设工程施工合同》以及《建筑工程施工许可证》的记载，XX城15#、16＃办公公寓楼建筑面积为26824.72m2，工程合同价款为27884162元，每平米合同价款为1039.50元。施工单位XX省XX建设集团股份有限公司仅仅只是出租了XX城15#、16＃办公公寓楼中的1766.29m2，其中，15＃楼出租面积为1475.32m2，16＃楼出租面积为290.97m2。

因此，应按照实际出租使用面积1766.29m2的工程价款金额（该部分工程价款金额为1766.29m2x1039.50元＝1836058.46元）为基础计算罚款金额，被申请人按照15#、16＃办公公寓楼全部面积26824.72m2的工程合同价款27884162元为基础计算罚款金额明显错误。

综上，被申请人银川市金凤区综合执法局作出的银金综行罚决字【2024】第411001号《行政处罚决定书》认定事实错误，适用法律错误，请求复议机关依法予以撤销。

被申请人称：一、申请人未竣工验收违法交付使用事实清楚，被申请人查处程序合法，违法主体认定无误，事实认定清楚、正确。

2023年11月15日被申请人接银川市住房城乡建设和交通局线索移交函，反映XX城15#、16＃办公公寓项目存在未组织竣工验收已交付使用的行为，涉嫌违反《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建议被申请人调查处理。被申请人按程序经领导审批同意后，于2023年11月20日立案调查。经查，银川市XX房地产有限公司建设的XX项目位于银川市XX区XX大街以东，XX路以南，XX路以北，XX小区以西，XX城15#、16＃办公公寓位于该项目北侧，北邻金凤区XX路。XX城15#、16＃办公公寓于2015年开工建设，2017年完工，15＃办公公寓部分已预售，部分顶账，16＃办公公寓部分产权抵顶工程款归施工方所有。被申请人办案人员调查时，15＃办公公寓部分房屋出租给XX台球俱乐部，XX医药，XX超市，XX孕婴童精品百货连锁经营使用，16＃办公公寓部分房屋出租给XX牛肉面，XX药店，XX凉皮麻辣,XX大药房，XX孕婴用品店经营使用。截止被申请人调查终结之日，申请人未提供竣工验收资料。该行为已构成未组织竣工验收擅自交付使用，违反《建设工程质量管理条例》第十六条第三款"建设工程经验收合格的，方可交付使用"之规定，申请人系XX项目开发方和实施主体，是《建设工程质量管理条例》规定意义上的"建设单位"。在工程完工后，申请人作为建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经竣工验收合格后才将合格的房源进行出售（顶账）及出租使用。也就是说，申请人在没有竣工验收的情况下，对案涉房屋负有实际管理和控制义务，其无权擅自让任何人包括施工单位使用案涉房屋，更不能将15#、16＃办公公寓楼部分进行出租牟利，其上述行为违反了《建设工程质量管理条例》第十六条第三款"建设工程经验收合格的，方可交付使用"之规定，违法事实清楚，证据确凿。具体有现场检查笔录，现场取证照片与视频，承租方提供的房屋租赁合同，当事人委托代理人询问（调查）笔录及提供的资料，银川市住房城乡建设和交通局线索移交函等证据证明。申请人主张其并非违法行为实施主体系偷换主体概念，没有事实和法律依据，不能成立。

二、对申请人罚款金额依据工程合同价款计算无误，被申请人适用法律正确。

鉴于申请人的上述违法事实，被申请人依据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项之规定，“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”，

参照《银川市综合执法监督局行政处罚裁量基准》“未组织竣工验收，擅自交付使用的责令改正，处工程合同价款2％以上2.5％以下的罚款”的裁量标准，鉴于申请人在2020年 5月19日因同一建设项目其他楼栋未组织竣工验收交付使用的违法行为被本机关给予行政处罚（银金综行罚决字（2020）第411024号），此次再次因为同类违法行为被查处，被申请人对申请人作出责令改正，并处XX城15#、16＃办公公寓工程合同价款贰仟柒佰捌拾捌万肆仟壹佰陆拾贰元（¥27884162)2.5％即人民币陆拾玖万柒仟壹佰零肆元零伍分（¥697104.05）罚款的行政处罚，适用法律无误，申请人理解适用法律有误，其所主张应当按照实际使用面积处以罚款与法律规定不符，没有法律依据，不能成立。

    综上，被申请人作出的银金综行罚决字〔2024〕第411001号《行政处罚决定书》认定的违法事实清楚，所依据的证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，处罚内容适当。申请人银川市XX房地产有限公司提出的上述两条理由均不成立，依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，请复议机关依法维持被申请人作出的行政处罚决定。

经审理查明：

复议机关于2024年2月5日收到银川市XX房地产有限公司的行政复议申请书，2024年2月9日受理。于2024年3月27日召集双方当事人开展案件调解会，充分听取双方当事人意见，双方在会上初步达成调解协议，申请人于2024年4月2日向本机关申请中止案件审理，本机关根据《中华人民共和国行政复议法》第三十九条第一款第（六）项之规定，经申请人申请，对方当事人同意，中止复议审理，并于同日向双方当事人送达行政复议中止通知书。后因申请人申请放弃调解，于2024年4月22日向本机关提交了恢复行政复议审理申请书，本机关根据《中华人民共和国行政复议法》第三十九条第二款之规定，恢复本案审理，并于同日向双方当事人送达了恢复行政复议案件审理通知书，本案即日起恢复审理。经查明，2023年11月15日被申请人接到银川市住房城乡建设和交通局线索移交函，反映XX城15#、16＃办公公寓项目存在未组织竣工验收已交付使用的行为，涉嫌违反《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建议被申请人调查处理。被申请人按程序经领导审批同意后，于2023年11月20日立案调查。经查，银川市XX房地产有限公司建设的XX项目位于银川市金凤区XX大街以东，XX路以南，XX路以北，XX小区以西，XX城15#、16＃办公公寓位于该项目北侧，北邻金凤区XX路。XX城15#、16＃办公公寓于2015年开工建设，2017年完工，15＃办公公寓部分已预售，部分顶账，16＃办公公寓部分产权抵顶工程款归施工方所有。被申请人办案人员调查时，15＃办公公寓部分房屋出租给XX台球俱乐部，XX医药，XX超市，XX孕婴童精品百货连锁经营使用，16＃办公公寓部分房屋出租给XX牛肉面，XX药店，XX凉皮麻辣烫、XX大药房，XX孕婴用品店经营使用。截止被申请人调查终结之日，申请人未提供竣工验收资料，该行为已构成未组织竣工验收擅自交付使用的违法行为。鉴于申请人已于2020年5月19日因同一建设项目其他楼栋未组织竣工验收交付使用的违法行为被金凤区综合执法局给予行政处罚，本次未组织竣工验收的行为是再次违法，属于从重处罚情节，故被申请人根据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项之规定，参照《银川市综合执法监督局行政处罚裁量基准》对申请人作出责令改正，并处XX城15#、16＃办公公寓工程合同价款2.5％罚款的行政处罚。

上述事实有以下证据证明：《关于XX城15#、16#办公公寓项目违法违规行为线索移交的函》及其附件（《涉嫌违法违规行为线索资料交接表》《营业执照复印件》《资质证书复印件》《法人身份证复印件》《施工许可证及银川市建设工程中标通知书》《建设工程施工合同》《建设工程质量问题通知书》《现场照片》）《银川市金凤区综合执法局案源登记表》《银川市金凤区综合执法局立案审批表》《银川市金凤区综合执法局协助调查通知书》《送达回证》《银川市金凤区综合执法局现场勘验（检查）笔录》《银川市金凤区综合执法局现场取证记录》《银川市金凤区综合执法局现场询问（调查）笔录》《授权委托书》《受委托人身份证复印件》《银川市金凤区综合执法局调取证据通知书》（银金综调证【2023】4号、银金综调证【2023】5号、银金综调证【2023】6号、银金综调证【2023】7号、银金综调证

【2023】8号）及其《送达回证》《银川市金凤区综合执法局责令整改通知书》及其《送达回证》《中华人民共和国建设用地规划许可证》《中华人民共和国建设工程规划许可证》《银川市金凤区综合执法局行政处罚决定书》（银金综行罚决字【2020】第411024号）《银川市金凤区综合执法局调查终结报告》《银川市金凤区综合执法局案件审核表》《银川市金凤区综合执法局行政机关负责人集体讨论记录》《银川市金凤区综合执法局行政处罚事先告知书》《银川市金凤区综合执法局行政处理决定审批表》《银川市金凤区综合执法局行政处罚决定书》（银金综行罚决字【2024】第411001号）、银川市XX房地产有限公司关于《银川市金凤区综合执法局行政处罚事先告知书》的陈述、银川市金凤区综合执法局关于银川市XX房地产有限公司陈述意见的答复、《银川市金凤区综合执法局履行行政决定催告书》。

本机关认为：

职权方面：根据《银川市城市管理相对集中行政处罚权实施办法(试行)》第二条、第四条之规定，被申请人具有对未组织竣工验收已交付使用的行为作出行政处罚的法定职权。

事实认定方面：对于申请人称其“并未交付使用案涉XX城15#、16＃办公公寓楼，”本机关认为：申请人系XX项目开发方和实施主体，是《建设工程质量管理条例》规定意义上的“建设单位”。在工程完工后，申请人作为建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经竣工验收合格后才将合格的房源进行出售（顶账）及出租使用。申请人在没有竣工验收的情况下，对案涉房屋负有实际管理和控制义务，其无权擅自让任何人包括施工单位使用案涉房屋，更不能将15#、16＃办公公寓楼部分进行出租牟利，因此申请人构成未组织竣工验收擅自交付使用的违法行为。

对于申请人称：“被申请人计算罚款金额明显错误”，本机关认为：虽然申请人只交付使用了部分房屋，但是被申请人是根据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项之规定，参照《银川市综合执法监督局行政处罚裁量基准》对申请人作出工程合同价款2.5％的罚款，并非按照实际使用房屋面积的价款作出的处罚，故该案事实清楚，证据充分。

程序方面：2023年11月15日被申请人接到银川市住房城乡建设和交通局线索移交函，反映XX城15#、16＃办公公寓项目存在未组织竣工验收已交付使用的行为，涉嫌违反《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建议被申请人调查处理。被申请人按程序经领导审批同意后，于2023年11月20日立案调查。立案后，被申请人通过询问申请人、实地走访等方式依法进行调查，同时保障了申请人的申辩的权利，依据《建设工程质量管理条例》的相关规定，作出该案的行政处罚决定。上述有关执法文书均依法送达给申请人，整个行政处罚程序符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

法律适用和量罚方面：本案中被申请人认定申请人未组织竣工验收，擅自交付使用的违法行为成立，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款之规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，截止被申请人调查终结之日，申请人未提供竣工验收资料，故该行为已构成未组织竣工验收擅自交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项之规定，“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任，（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”。参照《银川市综合执法监督局行政处罚裁量基准》“未组织竣工验收，擅自交付使用的责令改正，处工程合同价款2％以上2.5％以下的罚款”。鉴于申请人于2020年5月19日因同一建设项目其他楼栋未组织竣工验收交付使用的违法行为被金凤区综合执法局给予行政处罚，本次未组织竣工验收的行为是再次违法，属于从重处罚情节，故被申请人对申请人作出责令改正，

并处XX城15#、16＃办公公寓工程合同价款的2.5％，即人民币陆拾玖万柒仟壹佰零肆元零伍分（¥697104.05）罚款的行政处罚，适用法律正确、量罚合理。

综上所述，银川市金凤区综合执法局对申请人银川市XX房地产有限公司未组织竣工验收擅自交付使用一案认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：维持被申请人作出的银金综行罚决字〔2024〕第411001号《行政处罚决定书》。

申请人对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

银川市金凤区人民政府行政复议办公室

                    2024年4月26日